平安不動(dòng)產(chǎn)再入越秀 38億結(jié)盟星匯云城的背后

　　平安不動(dòng)產(chǎn)再次以38.9億元攪動(dòng)市場。而這背后，則是平安不動(dòng)產(chǎn)在廣州（樓盤）沿用的合作開發(fā)路徑。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 4月13日晚間，越秀地產(chǎn)的一紙公告，終于敲定了廣州越秀星匯云城項(xiàng)目49%股權(quán)的買主，如此前傳言，接盤者確為平安不動(dòng)產(chǎn)。

　　一個(gè)月前，已在籌備入市階段的越秀星匯云城49%股權(quán)被公開掛牌出讓，當(dāng)時(shí)就有傳言稱買方為平安。但越秀地產(chǎn)方面回應(yīng)稱出售結(jié)果公布前不便透露。

　　而今，隨著謎底的揭開，近兩年在廣州進(jìn)行多次大手筆投資收購的“金融大鱷”——平安不動(dòng)產(chǎn)，再次以38.9億元攪動(dòng)市場。而這背后，則是平安不動(dòng)產(chǎn)在廣州沿用的合作開發(fā)路徑。

　　資料顯示，越秀星匯云城位于廣州白云區(qū)廣州大道北同寶路，占地面積接近17萬平方米，建筑面積接近67平方米，包括30棟高層平層公寓、一個(gè)大型購物區(qū)、一個(gè)專屬會(huì)所及一所一流學(xué)校等。

　　該項(xiàng)目地塊于2014年11月由越秀地產(chǎn)以總價(jià)64.5億元、樓面地價(jià)1.4萬元/平方米獲得，并創(chuàng)造了當(dāng)年廣州總價(jià)地王紀(jì)錄。據(jù)介紹，該項(xiàng)目今年3月1日剛剛開放樣板間，計(jì)劃于4月底入市，預(yù)計(jì)首次開盤將推出300多套房源。

　　雖然越秀星匯云城項(xiàng)目49%的股權(quán)在入市前被售予了平安不動(dòng)產(chǎn)，但股權(quán)收購?fù)瓿珊�，所有營銷工作仍將由越秀地產(chǎn)操盤。

　　38億再牽手越秀

　　越秀地產(chǎn)13日公告顯示，其已與廣州聯(lián)衡置業(yè)有限公司及越秀星匯云城項(xiàng)目公司訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，而平安不動(dòng)產(chǎn)擁有廣州聯(lián)衡置業(yè)的50%股權(quán)。

　　按照協(xié)議，越秀地產(chǎn)向平安不動(dòng)產(chǎn)出售越秀星匯云城49%的股權(quán)，由于無其他合格投標(biāo)方，所以出售價(jià)等于此前招標(biāo)時(shí)的初步競價(jià)，即23.27億元的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)再加上項(xiàng)目公司49%的相關(guān)負(fù)債。

　　而截至2015年12月31日，該49%的有關(guān)負(fù)債金額約為15.02億元，因而此次平安不動(dòng)產(chǎn)入股星匯云城涉及的交易額達(dá)到38.29億元。

　　不過，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，雖然收購?fù)瓿珊笃桨膊粍?dòng)產(chǎn)獲得項(xiàng)目49%的股權(quán)，但其僅作為投資者的角色，軟裝飾加盟寶億萊，并不參與項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)營，所有營銷及開發(fā)工作仍將由越秀地產(chǎn)負(fù)責(zé)。

　　對于為何選擇在項(xiàng)目即將入市前才出售49%的股權(quán)招募合作伙伴，越秀地產(chǎn)解釋為，該項(xiàng)目規(guī)模相對比較大，開發(fā)周期相對比較長，引入綜合實(shí)力強(qiáng)的合作伙伴可分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，提高自有資金使用效率，加快現(xiàn)金回流。

　　越秀地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人則對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，選擇合作方式并非全部出于分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)考慮，整體軟裝加盟寶億萊拎包入住，同時(shí)也是希望能夠引入實(shí)力較強(qiáng)的伙伴實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)�！盁o論住宅還是商業(yè)方面的經(jīng)驗(yàn)，或者是資金方面的實(shí)力，大家通過合作可以互取所長。”

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，由于帶著地王的光環(huán)，3月10日越秀地產(chǎn)突然宣布擬以最低約23.27億元的價(jià)格公開掛牌出售越秀·星匯云城49%股權(quán)時(shí)，曾引起不小的轟動(dòng)，且當(dāng)時(shí)就有消息人士透露越秀地產(chǎn)或許將引入平安作為該項(xiàng)目的合作伙伴。

　　因而，在越秀4月13日正式公告宣布收購方為平安不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，業(yè)內(nèi)反應(yīng)并不十分驚訝，再者，此次也已并非越秀與平安的第一次合作。

　　早在2015年7月27日，越秀地產(chǎn)就宣布通過附屬公司和中國平安(601318,股吧)保險(xiǎn)(集團(tuán))股份有限公司的附屬公司合作，成立合營公司，共同開發(fā)位于廣州市海珠區(qū)廣紙片區(qū)的一幅地塊。

　　廣紙片區(qū)地塊由越秀地產(chǎn)于2015年6月以89.98億元總價(jià)競得，占地面積約10.30萬平方米，總可建筑面積約73.55萬平方米，其中計(jì)容建筑面積約55.61萬平方米。

　　據(jù)悉，這是越秀首次與平安聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目，軟裝飾加盟寶億萊，而引入平安后，越秀地產(chǎn)僅持股49%，平安持股51%，但由越秀地產(chǎn)負(fù)責(zé)項(xiàng)目操盤，并將其并表納入。當(dāng)時(shí)亦有分析指出，因?yàn)榈貕K價(jià)格較高且體量大，后續(xù)開發(fā)難度會(huì)增加，選擇合作開發(fā)或許也是越秀地產(chǎn)想將自身的開發(fā)壓力及風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

　　對于需要尋求項(xiàng)目合作從而降低資金壓力、改善現(xiàn)金流的企業(yè)來說，“平安不動(dòng)產(chǎn)這種合作伙伴還挺好的，只投資，不插手運(yùn)營�！庇袠I(yè)內(nèi)人士笑言。

　　平安廣州合作版圖

　　平安不動(dòng)產(chǎn)是中國平安為發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)而設(shè)立的子公司，注冊資本100億元，截至2014年8月，資產(chǎn)管理規(guī)模就已近500億元。

　　撇開其在全國各地頻繁拿地或通過為項(xiàng)目增資、提供貸款等方式收購股權(quán)不講，僅在廣州，近兩年和平安不動(dòng)產(chǎn)展開項(xiàng)目合作的房企除了越秀地產(chǎn)，還有招商局置地、廣州澳美等。

　　在越秀星匯云城前，平安不動(dòng)產(chǎn)最近的一次收購在2015年10月31日。最先有市場消息稱，廣州最大爛尾樓項(xiàng)目澳洲山莊引入了平安不動(dòng)產(chǎn)22億元的注資，將整體拆除重建，隨后這一消息迅速在整個(gè)廣州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)傳開，平安不動(dòng)產(chǎn)金融大鱷的“美名”再次遠(yuǎn)揚(yáng)。

　　當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目建設(shè)方廣州澳美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司介紹，引入平安不動(dòng)產(chǎn)的巨額投資后，雙方將共同建設(shè)該項(xiàng)目，且拆除重建手術(shù)已基本完成，重建面積達(dá)10萬平方米，兩年半后交樓。

　　且澳美地產(chǎn)還表示，寶億萊軟裝加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，此前明確表態(tài)有合作意向的企業(yè)不乏恒大、保利等大金主，但考慮到資金實(shí)力、合作條件以及理念等原因，最后其還是選擇了平安不動(dòng)產(chǎn)。

　　“平安不動(dòng)產(chǎn)比較傾向于以合作開發(fā)的模式進(jìn)入廣州市場，不直接參與樓盤的開發(fā)，這或許恰好吻合了澳美地產(chǎn)的想法，使其可以保全對樓盤的規(guī)劃以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)的主導(dǎo)權(quán)�！庇蟹治鲋赋�。

　　此外，平安不動(dòng)產(chǎn)與招商局置地在廣州的合作則要追溯到2014年7月31日。彼時(shí)，平安不動(dòng)產(chǎn)旗下子公司深圳（樓盤）聯(lián)新通過增資和提供股東貸款的方式，對招商局置地的廣州項(xiàng)目公司廣州依云投資約7.86億元，并因此持有廣州依云49%的股權(quán)，同時(shí)獲得其位于廣州番禺南村鎮(zhèn)萬博商務(wù)區(qū)的一宗地塊的相應(yīng)股權(quán)。

　　該地塊總占地面積1.78萬平方米，容積率不超過5.7，土地用途為批發(fā)零售、住宿餐飲、商務(wù)金融及其他商服用地，軟裝飾加盟寶億萊，成交總價(jià)14.6億元。

　　不過，此后的2015年5月，招商局置地卻反過來通過1.36億元的總增資額入股平安不動(dòng)產(chǎn)廣州聯(lián)洲、廣州聯(lián)森兩個(gè)項(xiàng)目公司，分別獲取該兩公司34%的股份。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，廣州聯(lián)洲、廣州聯(lián)森各擁有一宗位于廣州天河華美牛奶廠的宅地。該兩宗地由平安不動(dòng)產(chǎn)于2014年11月拿下，總價(jià)24.1億元，總土地面積7.09萬平方米，計(jì)算容積率總建筑面積(含地下)不超過16.9萬平方米。

　　值得一提的是，華美牛奶廠板塊被規(guī)劃成了廣州的高端居住區(qū)，已聚集龍湖、華潤置地、金地等一眾房企，目前在售的龍湖天宸原著、華潤天合等均為高端豪宅、別墅項(xiàng)目，未來的金地天河公館也將以別墅產(chǎn)品為主，但平安不動(dòng)產(chǎn)的該兩宗地目前還沒有公布相關(guān)的規(guī)劃信息。