圖片來源：萬科

“在我們的認知里面，‘活下去’比什么都重要”。

在昨天（8月30日）舉行的萬科2021年中期業(yè)績推介會上，集團總裁、首席執(zhí)行官祝九勝再度重提“活下去”。

他表示，萬科多年以來都堅持長期主義，行穩(wěn)致遠是萬科的基調(diào)，穩(wěn)字當頭是萬科當前的應對，“我們不會把規(guī)模和速度當成唯一的目標來看待。我們會在規(guī)模和效益之間、在短期和長期之間、在風險和收益之間權(quán)衡”。

從萬科半年報數(shù)據(jù)來看，營收持續(xù)增長、現(xiàn)金充裕并保持“綠檔”，但利潤下滑也成為較為明顯的問題。

01

房地產(chǎn)及相關業(yè)務占比超99%

2021年1-6月，萬科主要經(jīng)營情況如下：

營業(yè)收入1671.1億元，同比增長14.2%；

歸母凈利潤110.5億元，同比下降11.7%；

全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為4.98%，較上年同期下降1.41個百分點。

持有貨幣資金1942.9億元，是短期有息負債的2.3倍；

凈負債率為20.2%，較上年同期上升2.12個百分點；

每股基本盈利0.95元，同比下降14.1%；

獲取新項目95個，總規(guī)劃建筑面積1505.9萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積1101.4萬平方米。

 

圖片來源：萬科周刊公眾號

 

就這份成績單來看，萬科的營收持續(xù)增長，債務情況也非常健康，更有近2000億元的現(xiàn)金在手，羨煞旁人，僅有瑕疵就是利潤下降這一點。

而萬科也并未回避這一問題，祝九勝仔細分析了原因：“第一是我們的銷售規(guī)模增長有限；第二是毛利率的下降稍快；第三是轉(zhuǎn)型業(yè)務的效果還沒有真正體現(xiàn)出來。”

在萬科上半年營業(yè)收入中，來自房地產(chǎn)開發(fā)及相關資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務的營業(yè)收入為1575.3億元，占比94.3%，加上物業(yè)服務的85.7億元，房地產(chǎn)開發(fā)及服務占比達到了99.4%。

而尚未能帶來明顯收益的業(yè)務里，長租公寓便占據(jù)了一席之地。

祝九勝介紹，萬科從2008年開始探索長租公寓業(yè)務，2014年起大規(guī)模布局，如今已有14.8萬間房間，服務了超50萬客戶。

 

圖片來源：網(wǎng)絡

 

年報透露，這一公寓品牌泊寓，現(xiàn)已布局全國33個城市，規(guī)模位列集中式公寓全國第一，并在深圳、天津、佛山、東莞等9個城市里保持市場占有率第一。

盡管泊寓帶來了營業(yè)收入13.19億元，同比增長25.6%，但在萬科的營收中僅占0.79%。

祝九勝提到，在萬科旗下的6.5萬間萬村業(yè)務房源中，有6萬間在深圳，這些房源加上管理費用的均價是1260元，而城市的泊寓均價則為1991元，他認為“在深圳屬于性價比不錯的”。

“萬科也希望能夠發(fā)揮自己的優(yōu)勢，在微利可持續(xù)的前提下，探索長租房的規(guī)?；l(fā)展，幫助城市留住青年人才，幫助實體經(jīng)濟發(fā)展。” 祝九勝表示。

02

深圳舊改土儲超100公頃

事實上，在大本營深圳，萬科不僅是布局了長租公寓業(yè)務。

在今年4月，有媒體猜測萬科進駐白石洲舊改項目，而后在沙河街道的對外宣傳中透露了真相——白石洲村引進萬科物業(yè)，以“物業(yè)進村”的模式，提升轄區(qū)居民居住體驗。

 

圖片來源：深圳商報

 

在物業(yè)服務之外，萬科在深圳上半年入市的兩大住宅項目也同樣備受關注。

一個是位于光明的萬科光年四季，原為伶?zhèn)愄峥蓸放f改項目，靠近光明大街站，片區(qū)新房較受歡迎。

項目在今年2月備案住宅、商業(yè)、辦公等類型產(chǎn)品，其中住宅777套，建面約80-116平方米，均價約5.1萬元/平方米，總價區(qū)間在404-608萬元/套。

最終項目認籌客戶超過2000批，成功“開盤日光”。

另一個則是在2020年通過土拍拿下的尖崗山宗地，拿地成本近60億元，被命名為“萬科都會四季花園”。

 

圖片來源：深圳萬科公眾號

 

項目在6月備案入市，推售70-115平方米的住宅產(chǎn)品，共856套，單價約在8.1-9.5萬元/平方米，開盤去化近6成。

此外，萬科在上半年也參與到招拍掛當中，并對南山T501-0101宗地表現(xiàn)出較大興趣，與特區(qū)建發(fā)組成聯(lián)合體參與競拍。

這一宗地為商業(yè)和二類居住性質(zhì)，在留仙洞地鐵站旁，位置優(yōu)越，起拍價47.6億元，未設置封頂價。

但爭奪宗地的還有招商蛇口和龍光，最終并未拿下地塊。

不過，萬科在深圳的土儲情況依然非常看好。

據(jù)合一城市更新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，深圳已確認實施主體的舊改土地中，萬科占據(jù)了109.94公頃，計劃立項土儲則為151.88公頃。

 

圖片來源：合一城市更新

 

而接下來，深圳將在9月進行22宗宅地的集中出讓活動，相信萬科也將參與其中，獲取更多存貨。

編輯：丸子君